Autorisation du bailleur et de la copropriété

Définition et principe

L'autorisation du bailleur désigne l'accord donné par le propriétaire du local commercial à son locataire pour installer une enseigne sur la façade, en vitrine ou sur tout élément extérieur du bâtiment loué. Cette autorisation relève du droit privé et du contrat de bail commercial, indépendamment de l'autorisation d'urbanisme délivrée par la commune, qui porte sur un tout autre plan.

L'autorisation de la copropriété intervient lorsque le local commercial se situe dans un immeuble en copropriété, dont la façade constitue en règle générale une partie commune. La pose d'une enseigne modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble nécessite alors une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, selon des modalités de majorité fixées par le règlement de copropriété.

Ces deux autorisations, bailleur et copropriété, se cumulent avec l'autorisation d'urbanisme requise par la commune. L'obtention de l'une ne dispense jamais des autres, et l'absence de l'une d'entre elles peut suffire à bloquer un projet d'enseigne ou à exposer l'exploitant à une contestation de la part du propriétaire ou des copropriétaires, même si l'urbanisme est par ailleurs respecté.

Dans quels cas ce choix est le bon

Matériaux, technologies et variantes

Bail commercial et sa clause d'enseigne

La clause d'enseigne du bail commercial précise si le locataire est autorisé à poser une enseigne, selon quelles conditions de format et d'implantation, et qui supporte les frais d'installation et de remise en état en fin de bail.

Règlement de copropriété

Ce document définit les parties communes de l'immeuble, dont la façade fait en règle générale partie, et peut contenir des dispositions spécifiques limitant l'aspect ou l'emplacement des enseignes commerciales autorisées.

Procès-verbal d'assemblée générale

La décision d'autoriser une enseigne sur les parties communes de l'immeuble doit résulter d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, formalisé dans un procès-verbal qui constitue la preuve de l'accord obtenu.

Syndic de copropriété

Le syndic est l'interlocuteur à saisir pour inscrire une demande d'autorisation d'enseigne à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale, et pour connaître les modalités de majorité applicables selon le règlement de copropriété.

Propriétaire ou gestionnaire du local

Le bailleur, ou le gestionnaire mandaté par lui, doit être consulté avant toute pose d'enseigne, même lorsque le bail commercial n'aborde pas explicitement cette question, afin d'éviter tout litige ultérieur sur l'aspect de la façade.

Atouts et limites à connaître

Le déroulé d'un projet, étape par étape

1. 01

   Relire la clause d'enseigne du bail commercial

   Vérifier si le bail autorise explicitement la pose d'une enseigne, précise les conditions de format et d'implantation, et identifie qui supporte les frais d'installation et de dépose éventuelle en fin de contrat.

2. 02

   Solliciter l'accord écrit du bailleur

   Obtenir, au-delà de la clause générale du bail, un accord écrit spécifique au projet d'enseigne envisagé, avec un descriptif précis du dispositif, de son emplacement et de ses dimensions.

3. 03

   Contacter le syndic si l'immeuble est en copropriété

   Demander au syndic d'inscrire le projet d'enseigne à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en fournissant un dossier illustré permettant aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause.

4. 04

   Obtenir la décision de l'assemblée générale

   Suivre le déroulement du vote et conserver le procès-verbal mentionnant l'autorisation accordée, qui constitue la preuve formelle de l'accord de la copropriété pour la pose de l'enseigne sur les parties communes.

5. 05

   Coordonner avec la démarche d'urbanisme

   Mener en parallèle la déclaration préalable ou l'autorisation requise auprès de la commune, en veillant à ce que le projet présenté corresponde exactement à celui validé par le bailleur et la copropriété.

Prix et repères de budget

Les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur constatés sur nos chantiers de la région lyonnaise, hors taxes, pose comprise sauf mention contraire. Seul un relevé sur site permet un chiffrage ferme.

Réglementation et autorisations

• La pose d'une enseigne sur une façade commerciale suppose en règle générale l'accord du propriétaire du local, que cet accord figure dans une clause spécifique du bail commercial ou qu'il soit formalisé séparément pour le projet envisagé. Le locataire reste responsable, vis-à-vis du bailleur, de la conformité de l'enseigne aux conditions convenues, y compris en matière de remise en état de la façade en fin de bail.
• Lorsque le local commercial se situe dans un immeuble en copropriété, la façade constitue en règle générale une partie commune, ce qui impose une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pour toute modification de son aspect extérieur, dont la pose d'une enseigne. Les modalités de majorité applicables dépendent du règlement de copropriété et doivent être vérifiées auprès du syndic avant d'engager le projet.
• L'autorisation du bailleur et celle de la copropriété sont indépendantes de l'autorisation d'urbanisme délivrée par la commune, qu'il s'agisse d'une déclaration préalable ou d'une autre procédure applicable selon le règlement local de publicité. L'obtention de l'une de ces autorisations ne dispense jamais des deux autres, et un projet d'enseigne complet nécessite en règle générale de réunir les trois accords avant toute pose.
• En cas de litige entre le locataire et le bailleur, ou entre le locataire et la copropriété, à propos d'une enseigne déjà posée, la solution dépend des termes précis du bail et du règlement de copropriété applicables au cas d'espèce. Il est recommandé de conserver l'ensemble des échanges et accords écrits obtenus avant l'installation, afin de disposer d'éléments de preuve en cas de désaccord ultérieur.

Nous montons le dossier de déclaration préalable à votre place, y compris les autorisations de copropriété ou de bailleur. Pour aller plus loin, voir nos guides déclaration préalable d'enseigne et règlement local de publicité de Lyon.

Entretien, durée de vie et maintenance

Le suivi des autorisations relatives à l'enseigne ne se limite pas à la phase d'installation initiale. Un changement de bailleur, une revente de l'immeuble ou un changement de syndic peuvent modifier l'interlocuteur à consulter pour toute évolution future de l'enseigne, remplacement, agrandissement ou ajout d'un nouveau dispositif. Conserver une trace écrite des autorisations obtenues à l'origine facilite les échanges avec un nouvel interlocuteur.

En cours de bail, toute modification substantielle de l'enseigne, changement de couleur, d'éclairage ou d'emplacement, mérite d'être signalée au bailleur et, le cas échéant, à la copropriété, même si l'autorisation initiale couvrait la présence d'une enseigne de façon générale. Cette précaution évite qu'une modification non signalée soit interprétée comme un dépassement de l'accord initialement donné.

En fin de bail, la remise en état de la façade fait souvent l'objet d'une clause spécifique, qui peut imposer la dépose complète de l'enseigne et la réparation des points de fixation. Anticiper cette obligation dès la conception du projet, en choisissant des modes de fixation limitant les dégradations de la façade, facilite le respect de cette clause et limite les frais à la charge du locataire sortant. Il est également recommandé de joindre systématiquement un visuel du projet d'enseigne aux courriers adressés au bailleur ou au syndic, afin que l'accord donné porte sans ambiguïté sur le dispositif effectivement envisagé.

Les erreurs que nous voyons le plus souvent

• !Poser une enseigne sur une façade sans avoir obtenu l'accord écrit du bailleur, en se fondant uniquement sur une tolérance orale jugée suffisante.
• !Considérer que l'autorisation d'urbanisme délivrée par la commune dispense de solliciter l'accord de la copropriété sur les parties communes.
• !Attendre la dernière minute avant l'ouverture du commerce pour solliciter une assemblée générale, alors que son calendrier ne dépend pas de l'exploitant.
• !Ignorer la clause de remise en état du bail commercial, ce qui peut entraîner des frais imprévus lors de la dépose de l'enseigne en fin de contrat.
• !Modifier une enseigne existante sans réinformer le bailleur ou la copropriété, alors que l'accord initial portait sur un projet différent.
• !Négliger de conserver les preuves écrites des autorisations obtenues, ce qui complique toute défense en cas de litige ultérieur.

Autorisation du bailleur et de la copropriété à Villeurbanne, Lyon et dans la métropole

Nous traitons autorisation du bailleur et de la copropriété depuis Villeurbanne, ce qui nous place à moins de trente minutes de la plupart des commerces de la métropole. un relevé sur place se programme en quelques jours, la pose ne dépend pas d'un transporteur et un réglage après installation ne se transforme pas en dossier de plusieurs semaines.

Concrètement, nous intervenons chaque semaine à Lyon (du 1er au 9e arrondissement), à Villeurbanne, et dans les communes voisines : L'Arbresle, Beynost, L'Isle-d'Abeau, Chaponnay, Jons, Lyon 5e, Vénissieux, Mions. Les typologies de façades y sont très différentes : immeubles haussmanniens de la Presqu'île, briques de la Guillotière, résidences récentes de la Part-Dieu ou de Gratte-Ciel, zones d'activité de l'est lyonnais. Le même projet de réglementation ne se traite pas de la même manière à L'Arbresle et à Beynost, ni sur une façade classée que sur un bardage métallique de zone commerciale.

Nous suivons également les règlements locaux de publicité, qui ne sont pas identiques d'une commune à l'autre : surfaces autorisées, saillie maximale, nombre d'enseignes par façade, plages d'extinction nocturne. Sur un projet impliquant Ouverture d'un commerce en pied d'immeuble, ce cadrage se fait dès la maquette, avant que vous n'engagiez le moindre euro de fabrication. Au-delà de la région lyonnaise, nous livrons et posons partout en France pour les réseaux et les franchises.

Comment nous traitons ce type de projet

JMJ Com est une agence de conseil en image et communication : nous commençons toujours par ce que votre client verra depuis le trottoir ou depuis la route, pas par un catalogue de produits. La fabrication et la pose sont assurées par notre marque Les Enseignistes, ce qui nous évite les intermédiaires et nous permet de tenir les délais annoncés.

Sur un sujet comme autorisation du bailleur et de la copropriété, le point sensible est presque toujours le même : la cohérence entre le support, la lisibilité à distance et la contrainte technique du bâtiment. C'est pourquoi nous validons bail commercial et sa clause d'enseigne et le mode de fixation avant de figer le dessin, et non l'inverse.

• —Visite sur site, relevé des dimensions, photos de la façade et vérification du support.
• —Maquettes et insertions photo pour juger de l'effet réel, de jour comme de nuit.
• —Vérification réglementaire et montage du dossier de déclaration préalable si besoin.
• —Fabrication à l'atelier, contrôle qualité et test électrique avant expédition.
• —Pose aux normes, mise en service, garantie et maintenance.

Ce qu'il faut préparer avant de demander un devis

Un devis précis se prépare en quinze minutes de votre côté. Plus vous nous donnez d'éléments concrets, moins il y a d'allers-retours et plus le prix annoncé correspond à la facture finale.

• —Deux ou trois photos de la façade ou du support, prises en face et de biais.
• —Les dimensions disponibles : largeur du bandeau, hauteur sous linteau, largeur de vitrine.
• —Votre logo en fichier vectoriel (.ai, .eps, .pdf) ou, à défaut, la meilleure version disponible.
• —L'adresse exacte : elle détermine le règlement de publicité applicable.
• —Votre échéance : ouverture, reprise de bail, inauguration, salon.
• —Le cas échéant, la charte du réseau ou du franchiseur.

Enseigniste local ou commande en ligne ?

Il existe des sites qui vendent réglementation au mètre carré, sans visite ni conseil. Le prix affiché est parfois inférieur au nôtre, mais il ne comprend ni le relevé, ni les fixations adaptées à votre façade, ni la pose, ni la déclaration préalable, ni le service après-vente. Les commerçants qui nous appellent après ce type d'achat le font en général pour l'une de ces raisons : dimensions inexploitables, fixation impossible sur le support réel, refus de la mairie, ou panne sans recours à la première saison humide.

Notre position est simple : une enseigne est un investissement qui travaille pour vous dix ans ou plus, à raison de milliers de passages quotidiens. Le bon repère n'est pas le prix d'achat, mais le coût par année de visibilité effective. Un projet bien dimensionné, correctement fixé et déclaré coûte moins cher qu'un projet refait deux fois.

Questions fréquentes

Ce guide vous intéresse près de chez vous ?

Nous intervenons dans toute la métropole et bien au-delà. Voici quelques communes où nous posons régulièrement ce type de réalisation :

• L'Arbresle
• Beynost
• L'Isle-d'Abeau
• Chaponnay
• Jons
• Lyon 5e
• Vénissieux
• Mions
• Tassin-la-Demi-Lune
• La Tour-de-Salvagny
• Chaponost
• Grigny
• Les 118 communes